RSS
 

Аренда или ипотека

09 Ноя

Аренда или ипотекаАренда или ипотека — этот вопрос волнует многих. Так как сам инвестирую часть своего капитала в недвижимость, решил написать обзор на тему покупки недвижимости в городе Казани, например, однокомнатной квартиры. Проанализирую различные подходы к инвестированию в недвижимость, а именно приобретение жилья через ипотеку как собственно и поступает основная масса населения и приобретение посредством накопления денежных средств.

Ипотечные платежи рассчитаю посредством калькулятора на сайте Сбербанка. Все расчёты произведу на основе сегодняшних цен на жилую недвижимость. Так, однокомнатная квартира площадью S=40м2 на вторичном рынке, но при этом дом абсолютно новый, возраст дома до пяти лет с простым ремонтом и минимальным набором мебели необходимым для проживания  можно приобрести в пределах 2.800.000 рублей, что составляет 70.000 рублей за квадратный метр. Можно конечно приобрести как дешевле, так и дороже данной суммы всё зависит от района, но я всё-таки буду отталкиваться от этой цифры, так как это средняя по Казани на текущий момент.

Аренда или ипотека

Ну что же изначально посмотрим вариант через ипотеку… На сайте банка в ипотечном калькуляторе первоначальный взнос уже указан и составляет 15% что является минимальным первоначальным взносом на сегодняшний день. Ипотеку будем брать на общих условиях под 13,45%, которые сейчас предлагает Сбербанк. Оформим кредит на 10 лет и для сравнения возьмем также 20 летний период, выходит следующее.

Ипотека на 10 лет

И так получается что, мы изначально вносим сумму в размере 420.000 рублей, что является нашим 15% первоначальным взносом. Далее выплачиваем по 42.553 рублей ежемесячно в течение 10 лет либо 33.705 рублей в течение 20 лет. Суммы переплат меня мягко сказать впечатляют, понятно, почему банкиры одни из самых богатых людей, ну да ладно вернёмся к расчётам. Нельзя забывать, что к данным платежам необходимо добавить и ежемесячные коммунальные платежи, для однокомнатной квартиры по Казани сейчас в зимний период платежи составляют порядка 3500 рублей. Соответственно получаются следующие ежемесячные платежи: для 10 летнего периода 46.053 рублей, а для 20 летнего периода 37.205 рублей.

Ипотека на 20 лет

При этом надо ясно отдавать себе отчёт, что недвижимость, приобретённая через ипотеку, это собственность банка и таковым будет являться до полного погашения кредита!!! Вы будете связаны, как видите весьма и весьма не малыми платежами для рядовой семьи. При этом средний уровень заработной платы в Казани по данным АиФ (Аргументы и Факты) составляет 32.000 рублей.

А теперь мы подойдём к вопросу приобретения жилой недвижимости несколько иначе. Мы арендуем для проживания однокомнатную квартиру за 15.000 рублей, что вполне реально, да и при этом уже учтены коммунальные платежи. А соответственно остаток денежных средств, которые мы должны были ежемесячно отдавать банку, откладываем на приобретения жилья. Заметьте, что и первоначальный взнос мы не отдадим банку, а также отложим на наше будущее жильё.

Так и что же у нас получается… По результатам первого года следующие цифры: (46.053-15.000)*12=372.636 плюс оставшийся первоначальный взнос 420.000 и того 792.636 рублей либо (37.205-15.000)*12=266.460 плюс оставшийся первоначальный взнос 420.000 и того 686.460 рублей.

Второй год 792.636+372.636=1.165.272 либо 686.460+266.460=952.920

Третий год 1.165.227+372.636=1.537.863 либо 952.920+266.460=1.219.380

и так далее…

Согласно расчётам выходит, что десятилетнюю ипотеку мы бы выплатили за семь лет, при этом у нас ещё осталось 228.407 рублей, а двадцатилетнюю ипотеку за девять лет. Так же мы бы сэкономили на банковских процентах 1.046.415 либо 3.669.393 рублей соответственно.

Для скептиков, которые будут твердить об увеличении со временем арендной платы, о росте цен на жильё и инфляции у меня другие доводы… Мы не будем просто откладывать денежные средства “под подушку”, а будем весьма эффективно инвестировать на протяжении нашего накопительного периода.

Инвестировать накапливаемые денежные средства мы будем в безрисковые инструменты, в простейшем варианте положим на депозит в банк чуть выше ставки рефинансирования под 12% с капитализацией процентов, тем самым компенсируем инфляцию, банки сейчас позволяют вкладывать под данный процент.

Инвестируя денежные средства на депозит в банк, по результатам первого года мы получим: оставшийся первоначальный взнос 420.000*12% = 470.400 плюс накопленные денежные средства за год 372.636 и того 843.036 рублей, либо для 20 летнего периода 736.860 рублей. Я не буду расписывать каждый год, а далее проведу расчёты в своём калькуляторе Excel. В итоге выходит, что при отсутствии инфляции десятилетнюю ипотеку мы выплатили за пять лет, а двадцатилетнюю ипотеку выплатили за шесть лет!!! Либо при сохранении ежегодной инфляции, что более реально в наших условиях развития экономики страны, мы бы покрыли её банковским депозитом с капитализацией процентов. Так же заметьте, что капитализацию процентов рассчитал по результатам года, но большинство банков дают возможность капитализировать процент по вкладу ежемесячно, что соответственно увеличит скорость накопления!!!

Наверняка консервативных скептиков и эти расчёты не убедят, аргументируя тем, что индекс цен на жильё опережает инфляцию и тому подобное. Для того чтобы полностью развеять скептицизм, ниже я привожу данные (динамика цен на жилую недвижимость) крупнейшего портала недвижимости города Казани. Среднегодовая динамика цен за восьмилетний период с 2007 по 2015 год включительно не превышала 9,2%.

Индекс цен на недвижимость

Конечно, можно пойти дальше и найти инвестиции с большей доходностью, при этом риски будут аналогичны как при инвестициях в банковские депозиты. Например, можно инвестировать в корпоративные облигации или в облигации ОФЗ через ИИС (индивидуальный инвестиционный счёт) это принесёт очень хороший доход, но это уже отдельная тема для рассуждений…

Господа и дамы не давайте себя обманывать, 10 минут математики второго класса сэкономить Вам очень серьёзные денежный капитал, а кому то и целое состояние, не говоря уже о потраченном времени и здоровье, работая на банкиров!!!

 
9 комментариев

Автор: Александр Категория: Рынок недвижимости

 

Метки:

Оставить комментарий

 

 
  1. Олег Онегин

    09.11.2015 в 14:07

    Большинству просто дисциплины не хватает в таком не лёгком деле как накопление денег))) вот и беру кредиты. Знаю некоторых которые даже телефон в кредит берут.

     
    • Александр

      09.11.2015 в 14:15

      Очень дорого обходится отсутствие дисциплины.

       
  2. Рустам

    10.11.2015 в 06:17

    Здравствуйте, а почему данные по росту цен только с 2007 года?

     
    • Александр

      10.11.2015 в 07:30

      К сожалению информацию по динамике цен до 2007 года на жилую недвижимость Казани не нашёл. Самому интересно посмотреть динамику цен за прошлые года…

       
  3. Михаил

    10.11.2015 в 18:21

    Делал примерно такой же расчет.Сестре нужно как можно быстрее накопить на квартиру.В итоге остановились на ОФЗ+ ETF FXMM на ИИС. Стратегия обещает лучшие перспективы.

     
    • Александр

      10.11.2015 в 20:02

      Абсолютно согласен инвестировать в ОФЗ через ИИС можно выжать и 20% легко… И риски практически отсутствуют, риски не больше чем по банковскому вкладу…

       
      • Олег Онегин

        22.11.2015 в 09:16

        А если сюда ещё налоговый вычет приплюсовать либо мат.капитал то получится ещё интересней

         
  4. Николай

    25.02.2016 в 18:28

    А можете выложить калькулятор excel? На нём уже можно будет нарастить свои думы =)

     
  5. Александр

    07.01.2017 в 21:20

    Прошёл год а ситуация не поменялась)